Quelle est le prix d’une villa à Saint-Jean-Cap-Ferrat ?

Crédits Yann Vernerie. A Saint-Jean-Cap-Ferrat les prix de l’immobilier sont assez hétérogènes. C’est à dire que d’un quartier à l’autre les prix peuvent varier très sensiblement. Ici chaque bien est unique et les places sur la « French Riviera » se négocient parfois à prix d’or. Il faut reconnaître que cette ville balnéaire est très prisée par la clientèle américaine, russophone et internationale. Néanmoins lorsque les prix sont hors marché ou exagérés, il arrive que les villas restent disponibles à la vente pendant des années. En subissant avec le temps une légère érosion de son prix. Néanmoins l’immobilier à Saint-Jean- Cap-Ferrat reste une valeur sûre. Sur un marché de plus en plus exigeant qu’il est indispensable de bien étudier et de bien analyser. Avec comme leitmotiv un vieux proverbe d’investisseurs: « on achète jamais au plus bas et on ne vend jamais au plus haut ». Nous allons donc décrypter avec vous pas à pas comment se détermine le prix d’une villa à Saint-Jean-Cap-Ferrat.

Comment se fixe le prix d’une villa à Saint-Jean-Cap-Ferrat ?

Lorsque l’on visite les différents site de vente on peut constater que les prix au mètre carré peuvent varier du simple au quadruple. Les vendeurs mal informés ou un peu trop optimiste sont alors souvent tenter de fixer leur prix sur une base médiane. Une sorte de moyenne où l’on valorise, une rénovation faite il y a une dizaine d’année, le double vitrage, la nouvelle chaudière changée il y a quatre ou cinq ans. Sans oublier la piscine, l’alarme et la boulangerie ou l’épicerie qui dépanne bien ou la plage qui se trouvent à seulement deux pas. Mais la fixation des prix répond à des faits et des critères beaucoup plus stricts. Et ce n’est pas parce que votre voisin a réussi à vendre son bien un peu au-dessus du prix du marché à un client mal informé et pressé d’acheter que vous allez pouvoir réaliser la même opération. Une villa présentée trop chère à dix acquéreurs potentiels, c’est une vente de ratée et surtout un très mauvais signal pour les autres acheteurs potentiels qui suivront. Lorsque l’on vend une villa à Saint-Jean-Cap-Ferrat il faut bien avoir en tête que l’on vise généralement une clientèle exigeante.

Les seuls critères qui doivent être pris en compte sont: la vue sur la mer ou pas, la situation du bien immobilier (loin de la plage ou pas), les extérieurs et l’environnement direct. On prend donc en compte la situation par rapport à la mer et à Grand Hôtel de Cap-Ferrat . Mais aussi la distance par rapport à la route et aux potentiels nuisances sonores. Et sur la French Riviera le balai des hélicoptères ou des voitures peut se révéler insupportables surtout lorsque l’on a investi des millions d’euros dans une résidence secondaire. 

Quels sont les prix pratiqués pour les biens immobiliers se situant sur la commune de Saint-Jean-Cap-Ferrat ?

Lorsque l’on parle prix du mètre carré, les prix peuvent devenir très vite stratosphériques. En effet sur cette presqu’île de la French Riviera le montant demandé pour un mètre carré peuvent monter jusqu’à 60 000 euros. Néanmoins pour ces prix là, vous aurez une villa d’exception, une vue à couper le souffle et un parc arboré centenaire. Et sans nulle doute un accès direct à la mer, un petit ponton privatif ou un garage pour abriter un Jetski ou une petite embarcation à moteur. Et cela n’a presque pas de prix.

Dans ce contexte il n’est pas rare de voir des villas sans âme et entièrement à rénover situées au cœur d’un lotissement à vendre pour 2 000 000 euros. Tandis que d’autres villas de plus de deux cents mètres carrés possédant un accès direct à la mer, un grand parc et une vue imprenable dans un quartier ultra-sécurisé sont à vendre pour plusieurs millions d’euros. Les acquéreurs tant que les vendeurs doivent se faire accompagner sur ce marché capricieux où il reste relativement facile de perdre de l’argent. En effet l’achat d’une résidence secondaire est souvent un achat coup de cœur où la raison et la notion de rentabilité peuvent être parfois relayées au second plan.

Les agences, notaires  et marchands de bien. Quel partenaire choisir pour une transaction à Saint-Jean-Cap-Ferrat ?

Agences

Les acheteurs devront donc essayer de comparer les prix et les prestations des villas à la vente pour se faire une idée du marché. Il est important d’avoir une liste des choses à bien valider pour s’éviter d’éventuelles déconvenues. En d’autres termes la personne qui vous présente la villa doit être en possession de tous les éléments relatifs à celle-ci.

Les vendeurs quant à eux devront se méfier des agents immobiliers qui proposent un prix trop élevé pour flatter le vendeur et être sûr de faire rentrer un bien dans le portefeuille de l’agence. On retrouve souvent cette façon de faire parmi les grands réseaux ou avec les agences en difficultés qui espèrent boucler le mandat de vente et trouver un autre agent pour réaliser la vente et se partager la commission. D’autres acteurs préfèrent quant à eux être très agressifs sur la fixation du prix de votre bien. L’agent immobilier va donc faire une estimation basse pour être sûr de vendre le bien et donc d’empocher sa commission. On retrouve cette approche souvent lorsque de nombreuses agences sont sur un même bien. Mettre un bien à la vente à un prix bas n’est pas un problème en soit. Tant que l’annonce n’est pas publique, il est possible en principe de refuser une offre même au prix. Par contre pour une offre publiée il n’en est pas possible de refuser l’offre. En droit des contrats dès qu’une offre est publique, une proposition au prix vaut pour acceptation. 

Obtenir trois ou quatre estimations permet de se faire une bonne idée du prix du marché. Il permet aussi d’identifier les acteurs qui donnent des prix déconnectés - que ce soit à la hausse ou à la baisse. Le juge de paix peut être dans certains cas le notaire. A condition que celui-ci connaisse suffisamment bien les acteurs du marché et qu’il ait un portefeuille suffisamment conséquent et une clientèle internationale. 

Notaires

Les notaires proposent parfois des bien à la vente dans leur études. Si cela peut s’avérer efficaces pour des biens abordables, cela peut s’avérer plus compliqué. Car les notaires n’ont pas forcément des connections avec la clientèle internationale. Il est préférable de limiter la fonction du notaire à celui de conseiller, plutôt que de donner tous les pouvoirs au  notaire en qu’il devienne à la fois juge et partie.

Marchands de bien

Parfois les marchands de bien entre eux aussi dans la danse. La force de cette profession c’est évidemment leur très forte connection avec les promoteurs immobiliers et les constructeurs. Il peut donc s’avérer judicieux de ventre un terrain ou une villa destinée à la destruction ou à une complète reconstruction et d’obtenir en échange un logement bien placé dans un immeuble et/ou une soulte. Néanmoins ces projets sont assez fastidieux. Dans ce milieu personne n’a réellement les fonds puisque ce sont les acquéreurs du programme neuf qui apporteront les finances nécessaires à la construction. Résultat les marchands de bien sont très souvent agressifs dans la négociation et ils n’hésitent pas à vous donner gain de cause pour obtenir la signature de la promesse de vente. Une fois ce document signé ils sont quasiment propriétaires des lieux. Ils vont alors faire traîner les choses le temps de trouver un partenaire financier qui ne soit pas trop gourmand où qu’un promoteur daigne bien verser les sommes nécessaires pour débuter le chantier. Généralement ce process prend plusieurs années et lors de la vente les prix ont généralement augmentés sensiblement. 

Par contre si vous vendez votre villa pour une rénovation, à un marchand de bien il risque de vous proposer un montant dérisoire en pariant sur le fait que vous avez besoin d’argent pour régler les frais de succession. En d’autres termes certains marchands se positionnent uniquement sur les ventes dites forcées - successions, divorce ou banqueroute. Ils proposent un montant dérisoire basé sur l’état déplorable d’un bien laissé à l’abandon.

Le prix de l’immobilier de prestige à Saint-Jean-Cap-Ferrat

Lorsque l’on regarde le prix de l’immobilier de luxe à Saint-Jean-Cap-Ferrat, on comprend très vite qu’il s’agit d’un marché exclusif réservé à quelques privilégiés. En effet, ici le prix des villas dépasse allègrement les dix millions d’euros.

On peut par exemple trouver une villa contemporaine de plus de quatre cent mètres carrés à 18 millions d’euros. Tandis qu’une autre de 300 mètres carrés habitables et 7000 mètres carrés de jardin sera mis en vente à 18,5 millions d’euros. Un peu plus en retrait du trait de côte on trouvera une villa contemporaine de près de 600 mètres carrés habitable à un montant de 17,5 millions d’euros. Enfin pour terminer cette liste à la Prévert on trouve une quatrième villa de plus de 410 mètres carrés elle aussi à un prix légèrement en dessous des 18 millions d’euros.

Les villas qui sont situées dans les lotissements, proche des routes et loin de la mer se négocient quant à elles entre un million et demi et trois millions d’euros. 

Le principal obstacle de la French Riviera est l’absence de biens de prestige de plus de mille mètres carrés. Et c’est d’ailleurs la raison pour laquelle une bonne partie de la clientèle du Golfe (Emirati) n’est pas présente sur ce marché. Le nombre de mètre carré est donc très important pour les acquéreurs fortunés. D’ailleurs les bien qui flirtent avec les 800 mètres carrés s’échangent parfois à plus de quarante millions d’euros.

Le point le plus important c’est l’accès direct à la mer, la vue, les environs mais aussi la proximité avec l’hôtel de luxe Four Season, véritable marqueur de la localisation. Une sorte de boussole immobilière qui marque l’entrée dans le Carré d’Or de Saint-Jean Cap Ferrat. L’immobilier de prestige est un marché coup de cœur où les acquéreurs sont exigeants, peu nombreux et où il faut avoir le temps.