Les nouveaux immeubles de Monaco

Crédits photos Yann Vernerie. Pendant longtemps les nouveaux immeubles de Monaco étaient des tours qui s'élevaient de plus en plus haut. Parfois ces grands immeubles frisaient avec la définition des grattes-ciel. Mais avec le temps le foncier disponible devenait de plus en plus rare et de plus en plus cher. A partir de ce moment le seul espace disponible était à conquérir, sur la mer. 

 

Monaco, petit à petit construit et s'étend sur l'eau

La première grande extension vers la mer Méditerranée eu lieu au Portier entre 1958 et 1961. Puis dans la foulée une deuxième extension fut lancé au Larvotto entre 1961 et 1963. Dans le cadre de ces multiples extensions sur la mer, apparait le projet de la Sadim. Un groupe franco-italien-suisse qui propose en 1962, à la demande du Prince Reigner III, un projet d'environ 30 hectares. Cette fois-ci une baie sera fermée par une digue puis entièrement asséchée. Le remblaiement aura été colossal. Puisque le tout fut remblayé avec près de 7,5 millions de mètres cubes. Le tout sera protégé finalement par une grande digue. Un ouvrage chargé de préserver le site de la forte houle et des tempêtes hivernales. En lieu et place de la mer Méditerranée seront construits plus de six cents logements sociaux , mais aussi le port de Fontvieille et enfin le stade Louis II en 1985. Plus de six décennies plus tard il est incontestable de dire que ce projet pharaonique fut un immense succès. 

Néanmoins la construction sur le domaine maritime à Monaco n'était pas une nouveauté. La première remonte à 1907. A l'époque Fontvieille n'est qu'une plage monégasque. Elle sera remblayée et deviendra finalement un port. Trois années plus tard en 1910 quelques darses et une digue viendront renforcer le trait de côte et effacer l'ancien trait de côte pour faire apparaître quelques six hectares supplémentaires.

 

Le nouveau projet sur les nouveaux terrains de Monaco, le nouveau quartier de Mareterra

À partir de 2022 un nouveau projet est en train de naître. Il s'agit de cinq nouveaux immeubles soit 130 appartement et quatorze villas. Un complexe immobilier qui devrait être construit sur les nouveaux terrains de Monaco, au niveau de l'anse du portier. Pour agrémenter le tout et rendre l'espace vivable, il a fallut également penser à l'urbanisme. Un parc végétalisé, un nouveau port mais aussi 165 places de parking devraient selon l'expression consacrée "voir le jour". Un projet immobilier pharamineux qui a été budgétisé à hauteur de deux milliards d'euros (seulement). Mais cette nouvelle extension sera sans doute le prémisse d'autres constructions et renforcements. En près de 120 ans ce sont 55 hectares qui ont été gagnés sur la mer. Après les polders industriels du Japon ou et les polders agricoles en Hollande, Monaco agrandit sa superficie. Un défi de taille pour cette cité état qui est le deuxième plus petit "pays" du monde juste derrière le Vatican.

Côté immobilier, les niveaux habitables les plus bas se situeront à sept mètres au dessus du niveau des eaux. Les parkings et autres locaux techniques se trouveront quant à eux à deux mètres au-dessus du niveau de la mer. Côté environnement la SAM (dont le groupe Bouygues est l'un des actionnaires) promet de respecter les directives donnés par le Prince en terme de protection de l'environnement. L'une des directives étant, entre autre, de ne pas affecter le tracé des courants actuels et ce afin de ne pas asphyxier la faune sous-marine.

 

Investir dans le nouveau quartier de Monaco

Pour ceux qui souhaiteraient investir dans le nouveau quartier de la Mareterra, il faudra montrer "patte blanche" et se déplacer en personne pour rencontrer le constructeur (la SAM Anse du Portier). Pour l'instant on ignore tout des prix, néanmoins on sait que la plupart des biens ont déjà trouvé acquéreur. Et fait assez surprenant la moitié de ces investisseurs sont des primo-accédants (à Monaco). La grande majorité des ces futurs résidents sont des Allemands, des citoyens Belges, Suisses, italiens et même Britanniques. Source: le Figaro immobilier, A Monaco, ce nouveau quartier ultra-luxueux bâti sur la mer prend forme, le 4 décembre 2023.

Côté prix, même si rien a filtré du côté du promoteur, ces nouveaux biens seront proposés à des tarifs stratosphériques. Pour information le prix d'un mètre carré coûte en moyenne 50 000 euros. Mais lorsque le bien est idéalement placé, le prix peut alors doublé voir triplé dans certains cas. Il est évident qu'un produit neuf, face à la mer, dans le nouveau quartier à la mode de Monaco devrait se négocier autour des 120 000 euros le mètre carré avec peut-être même une surcôte liée au caractère insolite et ultra-luxueux, le tout situé dans un environnement hyper sécurisé.

A côté du programme immobilier on trouvera une extension du forum Grimaldi de près de 9 000 mètres carrés. Le parc végétalisé devrait s'étendre sur un hectare (soit 10 000 mètres carrées). Enfin le tout sera agrémenté d'un petit port d'une trentaine de places. Il sera possible de déambuler parmi ces nouvelles infrastructures grâce à une petite chemin "côtier" qui devrait suivre le nouveau trait de côte.

 

L'extension vers la mer et les prospectives immobilières

L'avenir de l'immobilier à Monaco se traduira soit par la construction de grandes tours, soit par l'extension en mer. Dans les premiers temps il était relativement aisé de remblayer les baies. Désormais les avancés sur la mer demandent beaucoup de technicité et la mobilisation de moyens assez conséquents.

Il est fort possible que quelques grattes-ciels soient encore construits dans les décennies à venir. Néanmoins les normes sismiques et la quasi absence de terrain foncier nous laissent à penser que les principales poussées du territoire monégasque se fassent vers la mer. D'ailleurs lorsque l'on analyse les données immobilières on se rend compte que les terrains gagnés sur la mer représentent une part non négligeable du territoire monégasque. 

Une autre piste risque néanmoins de voir le jour. La voie militaire qui consisterait à attaquer un pays voisin est bien évidemment totalement exclue. Premièrement parce que cela est contraire au droit international et deuxièmement tout simplement parce que Monaco n'a pas d'armée et que son voisin (en l'occurence la France) est l'une des plus grandes puissances militaires (à minima) pour la partie occidentale de l'Europe. 

Si les gains de territoriaux ne passeront jamais par la guerre, il y a fort à parier qu'à l'avenir la Principauté externalisera certaines de ses services où fonctions. Des bâtiments de stockage et même certaines administrations pourraient bien se voir délocalisées hors du territoire en France et peut-être même en Italie.

 

Les acteurs traditionnels du secteur de la construction à Monaco

Même si les chiffres des extensions terrestres en mer font tourner la tête des observateurs et attirent toutes les convoitises, il ne faut pas pour autant négliger les acteurs historiques du secteur. Côté terre, il y a l'incontournable groupe Pastor. Un constructeur qui avec les programmes Simona, Roccabella, Villa Mimosa ou quai Kennedy a su proposer à une clientèle toujours aussi exigeante des bâtiments bien pensés et toujours en adéquation avec les attentes du marché immobilier monégasque. Le Formentor, le Victor Palace, les Villas du Parc et le Splendido viennent compléter la liste des belles réalisations du Groupe Pastor.

L'autre acteur du Rocher n'est autre que le groupe Marzocco. Après la réalisation de la tour Odéon, ce constructeur monégasque se lance sur un grand projet, le Testimonio II. En 2024 seront ainsi livré près de 380 appartements, mais aussi une grande école (l'école internationale de Monaco) sans oublier une crèche. Un projet important qui se veut déterminant pour les ambitions de Monaco. D'ailleurs, à côté de ce grand projet seront livrés quelques dizaines d'appartements d'exception ainsi que cinq villas qui ont été commercialisés sous le nom de Bay House.

A Monaco, côté terre l'immobilier n'a pas encore dit son dernier mot.