Le point sur le marché de l’immobilier sur la Côte d’ Azur : les tendances et l’évolution des prix

Crédits photos Yann Vernerie. L’année 2022 marque un tournant sur le marché de l’immobilier dans le sud-est de la France. Il y avait d’abord l’ombre du Covid-19 et de ses nombreux variants. Une situation sanitaire qui a dans un premier temps fait un peu d’ombre au marché locatif avant de venir doper la vente de maisons. Ensuite le début de l’année 2022 sera nécessairement marqué par l’attentisme tant du côté des acheteurs que des vendeurs.  Les années électorales sont généralement une période où les français sont relativement prudents. Et puis il y a eu à la fin du mois de février 2022, le déclenchement de la guerre en Ukraine. Un fait géopolitique majeur qui a mécaniquement accéléré les tendances inflationnistes déjà en place à la fin de l’année 2021.

LE COVID-19 ET SON IMPACT SUR L'IMMOBILIER

Nous ne reviendrons pas sur cet épisode compliqué et douloureux pour une bonne partie de la population. Néanmoins si l’incertitude demeure totale sur ce virus, les français ont bien compris une chose à partir d’avril 2020, il vaut mieux être confiné dans une maison en agglomération ou à la campagne plutôt que dans un appartement de centre ville. 
Cela s’est donc traduit sur les deux dernières années par une nette hausse de la demande des villas et des maisons avec jardin. Le marché de l’immobilier a donc logiquement commencé à se tendre dès 2020-2021. Les biens présentant zéros défauts sont partis très vite, comme à l’accoutumé. Aujourd’hui le marché est très tendu puisqu’il n’y a presque plus de stock et le marché est presque exclusivement alimenté par les ventes contraintes (décès / succession, départ en maison de retraite, divorce, mutation professionnelle). On enregistre par exemple une hausse de l’immobilier de +6% pour la période 2021-2022.
Concernant les locations saisonnières, la crise sanitaire semble avoir durablement dopé la destination France. En effet les mesures sanitaires prises par les différents pays semblent avoir découragé les français à partir à l’étranger. La perspective de se retrouver coincé en quarantaine en attendant de réaliser un test PCR négatif semble pousser les familles à rester en France.

LE TÉLÉTRAVAIL A PERMIS L'ÉLARGISSEMENT DES ZONES DE RECHERCHE POUR LES ACHETEURS

Mais l’apparition de ce virus respiratoire a également fait sauter un tabou dans l’entreprise, celui du télétravail. Les employeurs qui n’envisageaient pas de faire travailler leur personnel à distance, se sont rendus compte que cette pratique n’était pas forcément néfaste pour leur entreprise. En effet, le télétravail a tendance à accentuer ce qui se passe au bureau. Car ceux qui travaillent beaucoup en présentiel ont tendance à travailler plus lorsqu’ils sont chez eux. D’autre part cette nouvelle pratique a permis d’optimiser les surfaces locatives de bureaux et donc de réaliser de substantielles économies. En d’autres termes, le télétravail permet réduire la taille des surfaces louées. Les consommables et les coûts liés à l’occupation des bureaux ont eu aussi chuté, alors que la consommation intérieure demeurait relativement stable. De son côté, le gouvernement aidait massivement les entreprises. Autre point les français ont épargné pendant la crise. Cette épargne contrainte a mécaniquement fait gonfler les économies des ménages et donc leur apport personnel en cas de projet immobilier.
Résultat, le télétravail est entré dans les mœurs. Et de nombreux salariés effectuent deux à trois jours de télétravail à domicile. La conséquence de cette nouvelle organisation du travail ne s’est pas faite attendre. Beaucoup de salariés n’ont pas hésité à franchir le pas et à se lancer dans l’achat de la maison de leur rêve en s’éloignant considérablement de leur lieu de travail. Les biens isolés qui pouvaient autrefois mettre du temps à se vendre sont aujourd’hui des biens ciblés par les salariés du tertiaire.

L'ATTENTISME DÛ AUX ÉLECTIONS

C’est un phénomène bien connu des professionnels de l’immobilier, les années électorales sont toujours des périodes où généralement l’activité est ralentie. Même si aucune raison objective ne parvient à expliquer ce phénomène, cette habitude est un grand classique sur le marché de l’immobilier. Mais généralement on observe un rattrapage une fois l’échéance passée. L’année 2022 ne manquera pas de faire honneur à la règle. La réélection du président sortant ne va donc pas bouleverser le marché de l’immobilier. 
Néanmoins lors des acquisitions, les acheteurs potentiels porteront de plus en plus d’attention à l’isolation des logements. La loi Alur, la loi Climat et les autres lois à venir risquent de rendre les acheteurs plus attentifs aux classements énergétiques des logements.

L'IMPACT DE LA GUERRE EN UKRAINE SUR L'IMMOBILIER

La clientèle étrangère a de tout temps dopé le marché de l’immobilier de la Côte d’Azur et du département des Alpes-Maritimes. Il est évident que pour les prochaines années la clientèle russe, ne sera pas aussi active qu’à l’accoutumé. La guerre en Ukraine et la dévaluation du rouble marqueront un tournant pour de nombreux acteurs du secteur. Néanmoins on peut noter qu’avec le début de la guerre en Ukraine de nombreuses locations saisonnières ont été prises d’assaut tant par les russes que par les ukrainiens, souhaitant prendre le maximum de recul avec une situation géopolitique sous tension.
Sur le plan économique, le conflit dans l’Est de l’Europe aura des répercussions sur l’économie mondiale. La montée des prix notamment dans le secteurs des matières premières (énergie, bois, matériaux de construction, transport, alimentation) est indéniable. L’inflation jouera donc également un rôle dans les mois à venir sur le marché de l’immobilier. 

UNE SITUATION QUI SE DÉGRADE SUR LE MARCHÉ DES PRÊTS IMMOBILIERS 

Comme nous l’avons évoqué ci-dessus, la remontée progressive des taux risque d’écarter une partie des acheteurs potentiels du marché de l’immobilier sans pour autant décourager les plus motivés. Aujourd’hui on observe que le taux d’apport personnel en région Provence-Alpes Côte d’Azur se situe autour d’un quart du montant du crédit demandé. Ce qui représente en moyenne 75 000 euros. A noter que l’apport personnel a bondi en un an de près de 40% (passant de 52 500 euros à 75 000 euros). Alors que le montant moyen des prêts a baissé quant à lui de près de 8% passant de 261 500 euros en 2021 à 241 000 euros en 2022. Pour synthétiser, les banques demandent plus d’apport personnel et par conséquent le montant des prêts consentis par les banques baisse mécaniquement. 
Néanmoins une baisse des prix dans un contexte inflationniste n’est pas un scénario envisageable à moyen terme. Lorsqu’il y a de l’inflation, l’immobilier peut se révéler être une valeur refuge. « La pierre ne ment pas».  Avec la hausse des taux il y aura nécessairement une correction pour les biens qui ne pourront pas être financés, mais la demande restera soutenu. Tout simplement parce qu’à terme, nous risquons de voir glisser les liquidités des ménages les plus aisés vers l’immobilier. Une situation que nous ne manquerons pas de détailler lors de notre prochain communiqué.