Quelles sont les obligations du locataire et du bailleur ?

Aménager dans un logement implique souvent certains travaux et réparations. Entre le locataire et le bailleur, il se pose alors la question de la prise en charge de ces réfections. Théoriquement, les gros travaux sont attribués au propriétaire et les petits aménagements au locataire. Les choses ne sont cependant pas toujours faciles dans la pratique, ce qui génère des litiges entre les deux parties. Agence immobilière de référence, Hermitage Riviera éclaire sur la répartition des charges de réfection entre locataire et bailleur.

Le cadre légal des obligations à la charge du locataire

En France, les obligations du locataire en matière de travaux et de réparations sont prévues par l'article 7d de la loi du 6 juillet 1989. Cette disposition du Code de la construction et de l'habitation apporte des précisions sur les réaménagements qui incombent au locataire. Ceux-ci concernent notamment « l'entretien courant du logement, des équipements, mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en conseil d'État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure ».

La loi indique alors que le locataire doit assurer l'entretien des locaux loués à travers de petits travaux. À ce titre, il doit s'occuper :

• du remplacement d'une vitre cassée,
• de la réparation d'une poignée,
• du changement d'interrupteur,
• du nettoyage des moquettes, etc.
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Tous ces travaux cités sont classés dans la catégorie des réfections locatives. Si le locataire laisse le propriétaire prendre en charge ces dépenses, il doit s'attendre à rembourser ce dernier.

En réalité, la réglementation ne définit pas une liste exhaustive des travaux et réparations qui reviennent au locataire. Le décret n° 87-712 du 26 août 1987 permet néanmoins d'avoir une idée sur les plus importants. En l'absence d'une exhaustivité des réaménagements à la charge du locataire, des incompréhensions peuvent survenir à tout moment.

En cas de conflit, les deux parties doivent ainsi essayer d'abord un règlement à l'amiable auprès de la commission départementale de conciliation. En l'absence d'une entente, l'un ou les deux acteurs doivent recourir au tribunal pour le règlement du différend. L'issue de cette procédure est souvent une résiliation du contrat de bail. Pour éviter ces situations conflictuelles lors de la location, il est recommandé aux deux acteurs de solliciter un professionnel qui sera considéré comme un intermédiaire entre les deux parties.

Quels sont les travaux à réaliser en tant que locataire ?

Le locataire a la possibilité de modifier l'appartement ou la maison qu'il a loué. Pour ce faire, ce dernier doit réaliser des travaux dans la limite du cadre légal. Ces derniers peuvent porter sur l'intérieur ou l'extérieur de l'habitation.

Les travaux d'entretien

Le locataire a l'obligation de réparer les biens meubles et immeubles qui se sont détériorés par sa faute. En réalité, les équipements sont censés se détruire suite à l'usure ou la vétusté. Lorsque le locataire ne prend pas soin et n'entretient pas ces équipements, il devient ainsi responsable en cas de désagrément. À titre d'exemple, la réparation d'une porte ou d'une fenêtre brisée par la faute du locataire lui incombe.

Cette règle s'applique aussi pour les gros travaux. Lorsque le locataire heurte la porte du garage ou les murs avec son véhicule, il est responsable de la réfection. Le locataire doit aussi prendre soin de la plomberie de son logement. Pour ce faire, il doit s'assurer du détartrage des robinets, du débouchage des canalisations et du changement des joints. Il ne peut donc pas faire appel au propriétaire puisque l'entretien de ces équipements lui revient.

Les travaux d'intérieur du logement

La loi est suffisamment explicite sur les travaux et aménagements que le locataire peut effectuer. Elle fait la part entre les grosses réparations et les travaux d'aménagement. C'est ce dernier volet qui est à la charge du locataire. Ce dernier peut ainsi effectuer la remise en peinture des murs, la réfection du plafond, la pose d'une étagère ou d'un placard.

Ces travaux de réfection sont aux frais du locataire, mais il doit obtenir l'accord de son bailleur avant la réalisation. En effet, ce dernier peut refuser que certains travaux soient réalisés dans son logement. Il est néanmoins rare de voir un bailleur refuser l'aménagement d'un logement. Il ne peut par exemple pas interdire au locataire de placer des équipements facilement démontables. L'essentiel est que ce dernier s'assure de rendre au propriétaire, le logement tel que mentionné dans les documents d'état des lieux.

Les travaux à réaliser à l'extérieur du logement

Les travaux à la charge du locataire à l'extérieur du logement sont peu nombreux. Ce dernier assure par exemple les frais s'il désire repeindre une façade de son logement. Il en est de même pour tous les travaux de menuiserie qui visent à accroître l'esthétique de la maison. Puisque le bailleur lui a remis en location un logement répondant aux normes de décence, toutes les modifications somptueuses lui reviennent. Pour ces travaux, il est aussi recommandé de prendre l'avis du bailleur. Le locataire a en effet l'obligation de partager l'information des réfections à effectuer à son propriétaire.

Les aménagements à la charge du propriétaire

Dans un contrat de bail immobilier, certains travaux incombent au propriétaire du logement. Ce dernier a donc la responsabilité de prendre en charge certains aménagements spécifiques. Cette obligation de la loi vise à contraindre le propriétaire à assurer un logement en bon état à son locataire.

Les travaux urgents

Sont qualifiés de travaux urgents les réfections qui impactent directement la salubrité et le confort dans l'appartement. Un logement décent est celui qui permet au locataire de vivre confortablement et en toute quiétude. Cela fait d'ailleurs partie des droits du locataire dans un contrat de bail. La réparation du chauffage est une parfaite illustration. La réparation de ce dispositif est alors une urgence s'il arrivait qu'il soit en panne et incombe au bailleur.

C'est aussi le cas d'une fenêtre très ancienne qui ne fonctionne plus bien ou qui n'arrive plus à se fermer. Pour la sécurité des habitants du logement, cette réparation constitue un impératif et le bailleur doit en faire une grande priorité. La présence d'aménagements urgents ou de gros travaux ne dispense pas le locataire du paiement régulier des loyers. Cela peut entraîner une résiliation du bail. Le bailleur peut envisager de réduire le montant du loyer au cas où les travaux empêchent l'usage serein du logement. Et même dans ce cas, il s'agit d'une négociation entre les deux parties contractantes.

Les aménagements les moins urgents à charge du bailleur

Dans la catégorie des réfections à la charge du bailleur, certaines sont moins importantes ou urgentes. Bien qu'obligatoires à la base, elles ne sont pas d'une grande urgence. Ces dernières sont le plus souvent liées à la vétusté de l'appartement ou de la maison. Les anciennes fenêtres qui fonctionnent toujours sont ainsi à remplacer. Cette réparation n'est cependant pas prioritaire par rapport à une serrure à changer. Le bailleur peut procéder au remplacement à terme du contrat.

Pour anticiper cette charge, le propriétaire peut le faire dès qu'il le constate. Il évite non seulement la pression, mais aussi une augmentation du coût de réparation. Les travaux et réparations liés à l'esthétique ne présentent également aucune urgence. C'est par exemple le cas du changement complet de la moquette élimée. L'avantage est que le bailleur a du temps pour réaliser ces travaux. Aucune urgence n'est signalée. De plus, le locataire ne peut traduire le bailleur en justice pour le rafraîchissement d'un logement décent.

La vétusté d'une habitation est un critère utilisé pour connaître la personne responsable d'une réfection entre locataire et bailleur. C'est une usure normale d'un bien mis à la disposition du locataire. Ce dernier a la responsabilité de l'utiliser avec soin. Dans ce cas, si l'équipement se détruit suite à la vétusté, la réparation revient au bailleur. Si la casse relève d'une mauvaise utilisation, c'est toutefois le locataire qui assume les travaux.

Les autres travaux à la charge du propriétaire

En dehors des travaux imminents et des moins urgents, d'autres aménagements sont aussi à la charge du bailleur. Parmi ceux-ci, il y a le revêtement de sol et des murs. Dans cette catégorie, le propriétaire a l'obligation de refaire le parquet ou le carrelage. Il doit aussi s'occuper du changement de la peinture, de la faïence murale et de la tapisserie. Par contre, la jointure reste à la charge du locataire. Le loueur renseigne l'état des revêtements dans un document au moment de la réalisation de l'état des lieux. Il doit également lui rendre le logement dans les mêmes conditions.

Pour mettre à la disposition du locataire un logement décent, le bailleur doit procéder au remplacement des fenêtres et des portes usées. Lorsque le logement manque de décence, le locataire peut mettre en demeure le bailleur d'effectuer les réparations sans délai. De plus, il relève de l'obligation du bailleur d'assurer la performance énergétique de son logement. Pour cela, il doit par exemple mettre aux normes les installations de gaz, d'électricité, d'énergie, etc. Le propriétaire du bien doit dorénavant procéder à un diagnostic de performance énergétique (DPE) puis réaliser les réparations et remplacements adéquats en cas de logement considéré comme passoire thermique. Un logement de la sorte ne sera en effet plus mis en location à l'avenir. Cela concerne les habitations classées en G (à partir de 2025), F (à partir de 2028) et E (à partir de 2034).

Le bailleur est enfin responsable de la réalisation des gros travaux de plomberie. Ces derniers émanent le plus souvent de la vétusté des installations. Le propriétaire doit à cet effet changer le siphon, le robinet de cuisine, modifier toute la canalisation. Les travaux peuvent aussi s'étendre au remplacement des équipements sanitaires. Si ces derniers sont en panne à cause d'un manque ou de l'insuffisance d'entretien, le locataire assure néanmoins la réparation. Dans certains cas, le logement est couvert par une assurance, ce qui désengage le propriétaire de certains travaux et aménagements. Cela est alors mentionné dans le dossier de diagnostic technique (DDT) avant la signature du bail de location.

Source : https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000038834730/